中国房产不会有日本式崩盘 繁荣至少延续10年

　　本报驻日本特约记者　蒋 丰

　　今年3月，日本东京大学教授伊藤隆敏在英国《金融时报》上撰文称，中国房地产价格的飙升以及“全民炒房”的现象和日本上世纪80年代的楼市泡沫十分相似，并警告中国“莫要重蹈日本楼市泡沫破裂的覆辙”。近日，就中国房地产市场“泡沫”问题，《环球时报》记者采访了伊藤隆敏教授。他认为，中国房地产市场的确存在一些泡沫，但鉴于中国城市化刚刚开始，房地产的繁荣至少还将延续10年。

　　环球时报：我们注意到您最近的一个观点，认为中国可能会重蹈上世纪80年代日本楼市泡沫的覆辙。您认为日本当年楼市泡沫的成因主要有哪些方面?哪些和中国今天的景象是比较相似的?

　　伊藤隆敏：我观察中国，发现现在中国的银行提供房贷的数额增加了许多。我认为一是因为利息较低，人们可以承受;二是经济发展形势较好，人们有信心去银行贷款。一般贷款情况多的话政府会加息，但是为什么没有加息，而是采取低利息的政策，这是因为现在处于经济复苏阶段，中国政府仍然是鼓励银行贷款给企业，以度过危机。这一情况和上世纪80年代的日本十分类似，日本金融自由化以后，一些民间企业能够借钱给企业。另外一个原因，日本当时处于经济发展比较好的状态。

　　还有一个重要的共通点，当年日本为了抑制日元升值，采取了低利息的政策。如今，中国也维持低利率的政策。尽管现在西方国家呼吁人民币升值，但中国考虑到维持经济发展的问题，并没有对现行低利息政策做大幅修改。货币升值，会导致许多热钱的涌入，对所在国经济产生不良影响。但是，低利息政策，又会导致很多钱流向房地产。

　　环球时报：今年年初，我们曾经派记者深入考察了东京的房价。我们注意到，北京二环以内的房价已经和日本同等地段的房价非常接近了，但两个城市郊区的住房水平和房价差距则比较大。您认为，今天东京的房价是否处在一个合理的价位上，北京楼市的合理价格水平应该是多少?

　　伊藤隆敏：这个问题要看从哪个角度看。中国的人口是日本的10倍，所以，中国只要有1/10的人能够处于日本的经济水准，北京的房价与东京的房价接近就不足为奇。因为中国这些“富裕阶层”也都是比较集中地居住在中国的北京、上海这样的大城市。据我了解。现在几乎每天都有阔绰的来自中国大城市的游客在日本东京银座的百货商场大手笔地购物，这在日本人身上是很难看到的。这说明他们具备了这样的经济水平，这种经济水平甚至超过日本人，所以他们的房价与日本的房价接近，也就顺理成章了。

　　但是，如果从房价的上涨速度来说，我又觉得有不合理之处，因为太快了。这是日本也没有见过的过快的上涨速度。至于说东京和北京两个城市郊区的住房水平和房价差距比较大，那正好是日中两国中等以下民众生活水平的差距。我看到，现在中国也正在努力缩短与日本的这种差距。

　　经过最近十年乃至二十年的调整，东京的房价应该说已经到了比较合理的价位了。而北京楼市的价格是否合理，恐怕不是用一句话可以说清楚的。

　　环球时报：我们发现日本家庭一般都只有一套住房，而中国城市的大部分中产阶层，一般会将住房视为理想的投资对象，很多人都有两到三处房产，甚至有人有八九套，中日对于住房需求的巨大差别产生的主要原因是什么?

　　伊藤隆敏：其实，中国中产阶级的这种购房倾向，在上个世纪80年代的日本也曾经出现过。那个时候，很多日本人不去买股票，也不把钱放到银行里，因为利息低到近乎于零，他们转而去购置房产。他们把用钱购置不动产当作一种资产运作，靠租金或者出售从中赚取差价，这种“炒房”现象的确在日本存在过。

　　至于说现在一些中国人热衷“炒房”，我认为他肯定是希望通过这种形式的投资，进行一种财富增值的运作。这样做，既可以在未来把房产留给自己的孩子，也可以将来养老使用。他们认为这样做比把钱存在银行，或者是购买国债、公债、投资股票的利润要高得多。就像上世纪80年代的日本有很多人这么做一样。

　　最近十多年，日本伴随着“泡沫经济”的崩溃，地价直线下降，房地产的价格也在下降，购房购地已经无利可图。而原来高房价时买房的人，只能是忍痛看着房价的下跌，或者是赔钱也把多余的住房卖掉。因此，不是说现在日本人不想多买住房了，而是泡沫破灭，房价从如日中天重新落到地上后，人们没有再购多套房的实力了。

　　环球时报：有人说，中日最大的不同在于城市化所处阶段不同。你认为中国房地产的繁荣还能持续多长阶段?

　　伊藤隆敏：我认为中国房地产的繁荣可能会比日本延续更长时间，也不会像日本那样简单的崩盘，即使崩盘也不会像大家所说的那么严重。我的分析是中国从农村迁往城市的人还很多。基于中国城市户口管理问题，致使现在一些农村的人即便居住在城市，也享受不到当地城市人的福利。所以，中国一旦进行户籍改革，农村就会有很多人涌进城市，对房屋的需求量也会大大增加，这样不动产的价格可能还会上升。这也将是中国房地产未来的发展空间。我认为，中国如果取消了户籍管理政策，房地产的繁荣可能还会延续10年左右。问题在于，今后有多少农村人口想进入城市，究竟他们对城市不动产的需求是什么，包括有多少人想继续购买不动产，在这些因素不明确的情况下，很难判别不动产市场发展的趋向。但是，我不相信“中国房地产崩盘说”。

　　环球时报：近日，一份“中国房地产崩盘时间表”风靡中国网络，这篇文章将中国近年楼市走势与日本1985年-1991年的走势进行了比较，得出多个极为相似的时间点。文章预测2011年中国楼市也将像日本一样面临崩盘，您对这个预测怎么看?

　　伊藤隆敏：你说的这种“房地产崩盘时间表”，不仅仅在中国，在其他国家也有过。但是不能说它是一个比较准确的预测，因为它没有什么很大的可信性。出现这种时间表只能说明是一点：就是它反映了人们的心理状态，他们感到现在的不动产市场有点过火，或者说不正常。人们已经感觉到市场进入了危险领域，也就是说房价涨得太高太快了，可能要走下滑路线。这个时间表可以看作是人们的心理状态讯息表。

　　环球时报：在中国还有一点不同的是，土地属于国家所有，购买房屋不等于同时购买土地。中国政府今年将抑制房价过快增长列为一个重要的工作目标，您认为政府有什么好的手段?

　　伊藤隆敏：我知道，在中国购买房屋的时候，有土地使用权50年之说、70年之说。其实，日本人也不是在购房的时候都能够连同购买土地的。日本有一个《借地法》，就是说企业或者地方机构借用土地，让人家在这块土地上建自己的房屋。使用期是50年或者30年。但实际情况是，一旦人家在上面建了房屋，你就不能说土地已经到期了，把房子拆了，把人赶走。特别是对于真正居住在这里的人，日本在法律上又是给予保护的。我想未来中国也会遇到这个问题，政府不会对居住了50年或者70年的人说，你走吧，你的房子已经到期了。我相信，一定会有一个解决方法的。

　　至于说政府有什么好的手段，我认为还是应该着眼于农村。看看中国就可以知道，当家电在城市趋于饱和的时候，就搞“家电下乡”，提升农村的消费水平;当汽车日渐增多的时候，就搞“汽车下乡”，又让汽车有了新的市场。而解决房地产问题，肯定不能搞“楼市下乡”，那就要从政策上解决户籍问题了。

　　环球时报：和当年日元升值一样，人民币也面临升值压力，本币升值对于楼市泡沫不会有助长作用?

　　伊藤隆敏：我认为日元升值并不是造成当年日本不动产泡沫、崩盘的主要原因。所以我也认为人民币升值不会导致中国房地产崩盘。实际上，日本政府在1986年为防止日元升值过快开始采取货币宽松政策与财政刺激，一直持续到了1989年。考虑到房地产市场当时的状况，政府应当更早采取货币紧缩政策。

　　我觉得现在中国政府要防止泡沫或者崩盘，就应该有更多的房屋可以提供。不能因为现在房价高，就把房屋的供应给压住，或者说是等房地产市场稳定了以后再供应。我认为只有供应更多的房屋，才可能阻止房地产过快涨价。